Wenn Grillgeruch durch offene Fenster zieht oder die Kinder durch die Wohnung toben, kann das zwischen Nachbarn schnell zum Streit führen. Um Konflikte zu vermeiden, erstellen Vermieter häufig eine Hausordnung. Auch bestimmte Pflichten der Mieter, etwa den Putzdienst fürs Treppenhaus, können sie darin festlegen. Doch nicht alles, was in der Hausordnung steht, muss rechtlich bindend sein. Wolfgang Müller, Rechtsexperte der IDEAL Versicherung, informiert, welche Regeln Vermieter aufstellen dürfen.
Die allgemeine Hausordnung
Gibt es einen Aushang mit Verhaltensregeln im Haus, handelt es sich um eine sogenannte allgemeine Hausordnung. Diese darf keine Rechte und Pflichten der Mieter wie die Verpflichtung zum Winterdienst enthalten. Ausnahme: Die Regelung steht auch im Mietvertrag. Ansonsten sind solche Formulierungen für die Mieter rechtlich nicht bindend. „In der allgemeinen Hausordnung erlaubt sind dann ausschließlich ‚ordnende Hinweise‘, etwa zu Ruhezeiten oder zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie der Waschküche sowie von Gemeinschaftsgarten und Treppenhaus“, erläutert Wolfgang Müller. Außerdem können Vermieter Sauberkeit und Ordnung im Haus verlangen und zum Beispiel das längerfristige Abstellen von Müll vor der Wohnungstür verbieten.
Die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags
Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, muss der Mieter ihr mit seiner Unterschrift ausdrücklich zustimmen. „Der Vermieter kann hier nicht nur ordnende Hinweise geben, sondern die Mieter beispielsweise auch zur Reinigung des Treppenhauses, zum Laubfegen, zur Gartenarbeit oder zum Schneeräumen und Streudienst verpflichten“, informiert der Rechtsexperte der IDEAL Versicherung. Darüber hinaus darf er unter anderem Vorgaben zur Mülltrennung, zum richtigen Heizen und Lüften, zur Untervermietung, zum Rauchen in Gemeinschaftsbereichen, zur Freihaltung von Flucht- und Rettungswegen oder zum ordentlichen und pfleglichen Umgang mit der Mietsache machen. Möglich sind zudem Einschränkungen bei der Wahl des Geschirrspüler- oder Waschmaschinenmodells sowie beim Grillen oder Wäschetrocknen auf dem Balkon. „Verstößt ein Mieter gegen die vertragliche Hausordnung, riskiert er eine Abmahnung durch den Vermieter. Bei mehrfacher Missachtung und in schweren Fällen kann sogar eine Kündigung erfolgen“, so Müller.
Unzulässige Regelungen
Nach § 305c Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch sind Regelungen in der vertraglichen Hausordnung unwirksam, die Mieter unangemessen benachteiligen oder ihre gesetzlichen Rechte einschränken. „Zu solchen Klauseln gehören beispielsweise pauschale Verbote, etwa von Kinderlärm, Musikinstrumenten, Haustieren oder Rollatoren und Kinderwagen im Hausflur. Auch Besuch und Übernachtungen von Gästen, das Benutzen des Fahrstuhls in der Nacht oder das Rauchen innerhalb der Wohnung darf der Vermieter nicht untersagen“, erläutert der IDEAL Experte. Ebenso ist es nicht erlaubt, das Wäschetrocknen in der Wohnung zu verbieten oder dem Mieter eine konkrete Raumtemperatur vorzuschreiben. Eine Hausordnung berechtigt den Vermieter außerdem nicht, die vermietete Wohnung jederzeit betreten zu dürfen.
Einschränkungen und uneinheitliche Rechtsprechung
Dass eine Klausel in der Hausordnung unwirksam ist, ist allerdings nicht immer eindeutig. Ob Mieter beispielsweise nach 22 Uhr noch duschen dürfen, ob sie eine Waschmaschine in der Wohnung anstatt in der Waschküche aufstellen dürfen oder ob sie nachts die Haustür abschließen müssen, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Hinzu kommt, dass es oft Einschränkungen für die Mieter geben kann, auch wenn generelle Verbote nicht haltbar sind. „Ein Kinderwagen zum Beispiel darf nur im Hausflur stehen, wenn genug Platz ist, Fluchtwege freigehalten werden und kein alternativer, gut erreichbarer Abstellplatz vorhanden ist. Beim Musizieren sind laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.10.2018 (AZ: V ZR 143/17) außerhalb der Ruhezeiten zwei bis drei Stunden an Werk- sowie ein bis zwei Stunden an Feiertagen erlaubt“, weiß Müller. „Über konkrete Regelungen können sich Mieter zum Beispiel beim örtlichen Mieterverein informieren.“
